公历2021年行将已往，回忆这一年来，新冠疫情连续影响，海内宏观经济下行压力进一步增长。房地产范畴来看，上半年买卖热忱连续高涨，地盘市场、住房市场量价同步上行；下半年后，受贩卖回款回流乏力影响，房地产开辟商的活动性危急不竭舒展，极大地影响了房地产市场的买卖自信心，市场行情发作了“由热突转冷”的猛烈变更。
金融层面来看，2021年金融体系在相对宽松的货泉情况下，活动性大致余裕。但是，涉房相干的信贷受2020年出台的“红线政策”影响，不管是购置住房的信贷，仍是触及房地产范畴的开辟信贷，构造性的信誉萎缩均非常明显。这是2021年下半年天下房地产市场不竭下行、景气回落的次要缘故原由之一。
政策面来看，2021整年，决议计划层持续了比年来对楼市一向的立场，照旧亮相严峻，屡次、多场所、多部委频仍夸大“房住不炒”。可是，在第四时度以后，或受购房消耗乏力，拖累地盘市场的影响，提振自信心、不变市场安康开展的亮相不竭发声，进一步宽松的货泉政策和信贷宽松逐渐施行，为2022年市场的平妥当康运转打下了一个根底。
将本市限购范畴内住房赠与别人的，赠与人须满3年方可购置限购范畴内住房；受赠人家庭须契合本市住房限购政策（不含遗赠）。
本市限购范畴内，杭州新盟自动变速箱新建商品住房项目公证摇号公然贩卖中签率小于或即是10%的，自获得不动产证之日起5年内不得让渡。
2018年4月4往后让渡本市限购范畴内住房的，在本市限购范畴内无自有住房记载满3年，可认定为无房家庭。
高条理人材让渡本市限购范畴内住房的，须在本市限购范畴内无自有住房记载满3年方可享用高条理人材优先购房。
1、划定落户本市未满5年的户籍家庭，在购房之日前2年起已在本市限购范畴内持续交纳城镇社保满24个月，方可在本市限购范畴内限购1套住房。
2、划定非本市户籍家庭，在购房之日前4年起已在本市限购范畴内持续交纳城镇社保或小我私家所得税满48个月，方可在本市限购范畴内限购1套住房。
3、《告诉》进一步完美新建商品住房贩卖办理。起首是划定本市限购范畴内，新建商品住房项目公证摇号公然贩卖时，购房意向注销家庭数与公然贩卖房源数的比例大于或即是10！1的，无房家庭、一般家庭别离按社保交纳月数从多到少排序，以必然比例入围公证摇号。二是划定本市限购范畴内，新建商品住房项目公证摇号公然贩卖时，购房意向注销家庭数小于或即是公然贩卖房源数的，开辟企业应采纳公证摇号方法肯定选房次第并顺次售房，盈余房源可自行贩卖。
4、《告诉》进一步标准市场次序，明白本市郊区范畴内，新建商品住房公证摇号公然贩卖过程当中，购房者供给虚伪信息材料、坦白实在状况或歹意滋扰公证摇号贩卖的，3年内截至其新建商品住房的购房意向注销和条约网签存案。
4月9日，杭州最新龙凤经国务院批复赞成，杭州打消上城区和江畔区，设立新的上城区，以原上城区、江畔区的行政地区（不含下沙街道、白杨街道）为新的上城区的行政地区，群众当局驻望江街道望潮路77号。
打消下城区和拱墅区，设立新的拱墅区，以原下城区、拱墅区的行政地区为新的拱墅区的行政地区，群众当局驻拱宸桥街道台州路1号。
打消余杭区，设立新的余杭区，以原余杭区的余杭街道、仓前街道、闲林街道、五常街道、中泰街道、仁和街道、良渚街道、瓶窑镇、径山镇、黄湖镇、鸬鸟镇、百丈镇的行政地区为新的余杭区的行政地区，群众当局驻仓前街道文一西路1500号。
设立临平区，以原余杭区的临平街道、东湖街道、南苑街道、星桥街道、运河街道、乔司街道、崇贤街道、塘栖镇的行政地区为临平区的行政地区，群众当局驻临平街道西大街33号。
设立钱塘区，以原江畔区的下沙街道、白杨街道和萧山区的河庄街道、义蓬街道、新湾街道、临江街道、行进街道的行政地区为钱塘区的行政地区，群众当局驻河庄街道青六北路499号。
此次调解后，杭州市下辖10个区、2个县，代管1个县级市，别离为：上城区、拱墅区、西湖区、滨江区、萧山区、余杭区、临平区、钱塘区、富阳区、临安区、桐庐县、淳安县、建德市，整体建制数稳定。
全市常住生齿有家庭户4435927户，个人户519075户，家庭户生齿为10469588人，杭州湾新区俞雷个人户生齿为1466422人。均匀每一个家庭户的生齿为2。36人，比2010年第六次天下生齿普查时的2。59人削减0。23人。
全市常住生齿中，男性生齿为6215953人，占52。08%；女性生齿为5720057人，占47。92%。总生齿性别比（以女性为100，男性对女性的比例）由2010年第六次天下生齿普查的105。04上升为108。67。
全市常住生齿中，寓居在城镇的生齿为9942081人，占83。29%；寓居在村落的生齿为1993929人，占16。71%。与2010年第六次天下生齿普查比拟，城镇生齿增长3569431人，村落生齿削减333794人，城镇生齿比重上升10。04个百分点。
9月22日，杭州市本级公租房（都会中等偏下支出住房艰难家庭、新失业大学结业生和创业职员）再次放宽支出准入尺度，申请家庭上年度人都可安排支出尺度从低于66068元调解至低于68666元，新的支出尺度比往年放宽了2598元。
杭州住保房管局：租房补助政策调解，申请新引进应届大门生租房补助的，由每一年度发放一次调解为每一年度分两次发放，半年一次，每次发放年度补助金额的50%。
“十四五”时期，将开展保证性租赁住房作为住房建立的重点使命，力图建立筹集保证性租赁住房33万套（间），年度租赁住房用地供给面积占出让室第用地供给面积比例到达10%以上，新增保证性租赁住房套数占新增住房供给套数比例力图到达30%以上。到2025年，以公租房、保证性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保证系统愈加完美，多主体供应、多渠道保证、租购并举的住房轨制愈加定型，新市民、青年人等群体住房艰难有用减缓，大都会住房凸起成绩根本处理。
医疗方面，在云城、良渚、亚运村、空港、杭州教育新干线学分青山湖科技城等区块，策划新建、改建高程度综合性病院，确保每一个“星城”都有一所三甲综合病院！
教诲方面，促进跨地区跨层级的名校团体化办学，鼓舞市属优良高中与桐庐、淳安、建德三县市高中组建严密型教诲团体，促进市属优良高中到萧山、余杭、杭州新盟自动变速箱临平、富阳、临安建分校？
交通方面，“十四五”时期片面完成都会轨道交通三期建立，2022亚运会前建成13条516千米的都会轨道交通收集，放慢轨道交通四期建立，2025年总里程打破600千米，2035年打破1000千米？
住房方面，新增供地目标向“九大星城”倾斜，主动促进共有产权住房；探究在“星城”特定地区鞭策“租购同权”；在湘湖·三江汇展开差同化购房试点，优先保证户籍和事情在当地区的住民购房需求。
10月23日，为主动稳妥促进房地产税立法与变革，指导住房公道消耗和地盘资本节省集约操纵，增进房地产市场平妥当康开展，第十三届天下群众代表大会常务委员会第三十一次会经过议定定：受权国务院在部门地域展开房地产税变革试点事情。
1。试点地域的房地产税纳税工具为寓居用和非寓居用等各种房地产，不包罗依法具有的乡村宅基地及其上室第。
12月6日，中心局集会召开，通稿明白：“要促进保证性住房建立，撑持商品房市场更好满意购房者的公道住房需求，增进房地财产安康开展和良性轮回。”！
12月10日，中心经济事情集会召开，通稿明白：“集会提出，要对峙屋子是用来住的、不是用来炒的定位，增强预期指导，探究新的开展形式，对峙租购并举，放慢开展长租房市场，促进保证性住房建立，撑持商品房市场更好满意购房者的公道住房需求，因城施策增进房地财产良性轮回和安康开展。”。
8、预期来看，2022年杭州楼市政策面铺开或适度铺开的几率较低，“限购、限贷、限价”势必持续，但进一步加码的能够性较小？
从天下宏观楼市政策面风历来看，2021年房地产调控请求能够会适度宽松，“房住不炒”的提法景观仍将持续连结，但部分房地产贩卖下行过快的都会，能够会迎来必然水平的宽松。
从当前杭州楼市根本面和供需状况来看，“限”字头的各项政策估计将持续连结力度，但进一步伐控加码的能够性较小。
从2021年中心对房地产市场的相干亮相来看，决议计划层持续了比年来对楼市一向的立场，夸大“房住不炒”、“租购并举”、“放慢开展长租市场”、“促进保证性住房建立”等，整体亮相相对连接，展示了决议计划层对房地产市场不变安康开展的计谋定力。
2、3月3日，杭州市房地产市场平妥当康开展指导小组办公室公布《关于进一步标准房地产市场次序的告诉》，从增强司法拍卖住房限购等四方面进一步标准房地产市场次序！
6、7月15日，杭州公布《关于构建共建同享大众效劳系统的专项方案（收罗定见稿）》，《专项方案》统共7个大项，24条详细施政标的目的，而且初次提出“主动促进共有产权住房”？
8、9月22日，杭州市本级公租房（都会中等偏下支出住房艰难家庭、新失业大学结业生和创业职员）再次放宽支出准入尺度？
12、11月25日，省十三届会第三十二次集会审议经由过程了关于修正《浙江省生齿与方案生养条例》的决议（下称《条例》新增了生养福利。
1、2021年整年，杭州郊区成交地盘220宗，出让地盘总面积约891万平方米，地盘出让金约3021亿元。
2021年整年，杭州郊区成交地盘（贸易用地、室第用地及其他用地）共169宗，出让地盘总面积891。4万平方米，计划总修建面积2289。7万平方米，地盘出让金3020。68亿元。此中，139宗地盘为触及宅用地，64宗贸易用地。地盘出让状况详见表2–1。
数据口径阐明：包罗上城区、拱墅区、西湖区、滨江区、临平区、余杭区、萧山区、钱塘区、富阳区、临安区，不包罗周边县市。
2、2021年整年，杭州郊区涉宅用地出让计划修建面积1681万方，总量与2013、2019年大致持平。
2021年，杭州郊区涉宅用地胜利出让计划修建面积1681万方，环比2020年上升12个百分点，与2019年涉宅供地大致持平。汗青地看，近十年来，2021年宅地供给量仅次于2013年与2019年。
但从当前杭州新建商品室第存量处于汗青低位，今朝的涉宅用地的供给量其实不克不及充实减缓当前楼市求过于供的炽热场面，库存反弹照旧较为平和，仅从楼市供需干系来看，宅地供给似仍存在必然的需求缺口。
2021年，从杭州市出让贸易用地计划修建面积散布来看，大致持续了2019年以来的供地范围，为588。2万方。汗青地看，贸易用地的新增供给曾经走出低谷。整体来看，当前贸易地产库存较室第照旧严重，据杭州住保房管局数据，当前全市贸易地产可售套数约莫为15万套阁下。
4、2021年整年，杭州主城八区涉宅用地均匀楼面价16133元/平米，均匀算术溢价率18。1%。
2021年，杭州市涉宅用地出让唯一5个月，别离是1月、2月、5月、10月与12月。此中，3月当前，按照天然资本部请求，各地需接纳“集合供地”的方法出让宅地，因而杭州别离在5月、10月与12月三次“集合供地”。
数据口径阐明：包罗上城区、拱墅区、西湖区、滨江区、临平区、余杭区、萧山区、钱塘区，杭州新盟自动变速箱不含富阳区、临安区及周边县市。
此中，5月第一次“集合供地”成交极其悲观，主城八区局部涉宅地块溢价率都超越20%，除7宗涉宅用地溢价率未封顶，其他32宗地块皆溢价率30%封顶。
但是，10月的第二次“集合供地”与5月的第一次“集合供地”比拟，可谓是暗澹开场。主城八区19宗涉宅用地停止或流拍，溢价率同步大幅下行，备受注目的竞品格地块局部停止或流拍，成谈判宅用地均匀算术溢价率不到5%。
究其缘故原由，7月以来的触及房地产行业的全流程信贷收紧与客岁的“五道红线”构成协力，对房地产贩卖回款、开辟构成较大束缚，市场买卖热忱不竭下滑，综合之下，使得大部门隔辟商不能不断息拿地。杭州第二轮集合供地大范围停止和流拍并不是个案，天下大部门都会皆然。
12月的第三次“集合供地”，杭州下调封顶溢价率至10%，报价到达封顶溢价后不再竞矜持或配建，而是由摇号决议地块归属，开辟商无需矜持租赁住房；别的，部门地块起拍价同步下调，同时又上调了部门地块的贩卖价钱，为更多地块留出了利润空间。在新的“土拍组合拳下”，12月的第三次“集合供地”终究开场。
宏观地看，杭州新建商品室第库存仍处于汗青低位，且去化顺遂，因而整体开辟商补仓志愿较强。如2022年房地产金融层面进一步宽松，则该激烈的补仓志愿将连续顺延。
2021年，从杭州市出让涉宅用地计划修建面积散布来看，并没有持续了比年来“余杭区–萧山区–主城区”“三分全国”之势，特别是主城区出让涉宅用地占比举高较多，超越了50%；别的，萧山区涉宅用地出让占比24。6。0%，余杭区占比25。3%。
成交套数来看，2021年整年，杭州郊区新建商品房（室第及贸易）（市本级主城区及萧山区、余杭区、临安区、富阳区，不含其他周边县市）成交208436套，同比上涨36%，成交量为近5年之最。
究其缘故原由，2020年下半年积存了大批的实践成交但未网签的新居，2021年以后逐渐网签，因而大幅举高了2021年的新居网签成交量。
2、郊区新建商品室第（不含保证房）供需干系照旧较为慌张，整年新建商品室第供给141311套，去化176004套，实际现房库存削减34693套。
供需套数来看，2021年整年，杭州郊区新建商品室第（不含保证房）（含萧山区、余杭区，不含临安及其他周边县市）供给141311套，同比2020年削减2。6%，供给增速较快；成交176004套，同比2020年上升49。0%，成交同比大幅上升。
2021年整年，杭州市新建商品室第供给大致与2020年相称。此中，1月、8-9月，别离在调控新政出台后迎来大范围开盘潮，推盘相对较快。
网签去化来看，2020年积存的网签根本曾经局部去化，但2021年下半年推盘的新居仍有必然范围积存，还没有网签。
分城区来看，2021年，新建商品室第主城区新增供给44900套，网签成交57089套；萧山区新增供给34637套，网签成交42797套；余杭区次之，新增供给29941套，网签成交40110套。
从成交构造来看，核心城区曾经成了险些绝对助力，萧山区、余杭区，以致于富阳区，皆显现供需两旺的场面，成交外扩态势极其较着。
4、新建商品室第（不含保证房）面积段散布中，100-120平米成交占比上升较着，80-100平米且占比最大。
从成交面积段散布来看，2021年杭州新建商品室第成交中，80平米以下占比为3%，80-100平米占比最高，到达38%，100-120平米占比为25%，120-140平米占比22%，140-180平米占比9%，180平米以上占比3%。
与2020年比拟，80平米以下占比持续缩水，100-120平米面积段占比上升相对较着，或受“偷面积”束缚而至。别的，团体楼市行情相对温热，行业景心胸较高期间，开辟商普通偏向于设想更大户型的楼盘，因而杭州新建商品室第市场成交更加显现改进型趋向。
从成交总价段散布来看，2021年杭州新建商品室第成交中，总价段160-240万占比最大，达25%，但与2020年的同口径值34%比拟，占比下滑明显；240-320万占比22%；320-400万占比为14%；400-500万成交占比为12%；500-600万与600-800万成交总价段占比附近，别离为7%、7%；800万以上占比4%。
整体来看，新建商品室第总价段上升趋向较为明显。特别表示为240万以下占比大批萎缩，320万以上总价段占比全线以上中高端物业的成交占比上升较着，高总价商品室第需求上升较着。
2021年，杭十区商办及旅店式公寓新增供给29480套，去化32432套，供销较2019年较着回落至0。91，整体供需根本均衡，且存在必然去化增速的表示。
分城区来看，2021年，杭十区中，商办及旅店式公寓萧山区新增供给最多，达9747套，网签成交7836套；余杭区次之，新增供给3548套，网签成交5621套；江畔区（原）新增供给3381套，网签成交4048套；西湖区新增供给881套，网签成交3226套。
整体来看，作为房产范例的旅店式公寓在杭州仍处于供给程度较高的种类，新增供给及库存相对较大、去化和二手畅通性相对普通，照旧是该房产范例的次要特性。
从杭州新建商品室第库存数据颠簸来看，2021年狭义存量连续回落，狭义存量来到了汗青低位。同时，当前新建商品室第固然中签率有所小幅上升，但整体去化程度仍然处于高位，去化难度不大。
留意：因缺少肇端值等数据，全市存量计较仅为预算，仅包管曲线走势大致精确，没法包管数据绝对值精准。
2017年第四时度以来，杭州楼市的根本面本质上并未发作底子性变革：新盘“限价”、新盘去化太快、供应不敷荡然无存，全市新居库存较难积聚，供需冲突仍旧必然水平存在慌张场面。
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